〈今周刊〉張金鶚教你 破除都更六大迷思 鉅亨網新聞中心2011/11/23 星期三 都更熱、老屋俏,是近幾年房市的熱門題材,只要經過「都更仙女棒」的魔法輕輕點過,地區房價立刻鍍上一層金。以正在模擬整合階段的台北市新隆國宅為例,光是這一年,房價就從每坪七十五萬元,飆漲到每坪九十萬元! 一向不認同房價炒作的政大地政系教授張金鶚,竟然也搶搭這班老屋鍍金列車,為自家老宅進行都更?事實上,這是張金鶚親身投入的大膽實驗! 去年,他看到老舊公寓房價被炒到超級不合理的「昏頭階段」,開始思考出售自己位於木柵秀明路的老舊公寓。這間有三十年屋齡、沒有電梯及停車位的舊公寓,是張金鶚在台北購入的第一間房子,原本他想在房價高點時賣屋,卻因為一通電話改變了想法。 「張教授,我是你以前的樓下鄰居,想跟你討論我們社區都市更新的可能性。」電話的那一頭是退休的同 辦公室出租事,而負責社區規畫更新的竟是張金鶚以前的助理。「這會不會太巧了?!」張金鶚心想,他雖參加過許多與都更相關的研究案,但再怎麼說都是局外人。 「或許我該讓自己的房子真正走一遭,才能體會都市更新究竟是怎麼一回事!」張金鶚決定讓自己的第一間房也加入都市更新的腳步。今年春初,他正式成為都更住戶的一員,並以自己的經驗和觀察所得出版《張金鶚的都市更新九堂課》,希望以一本人人都看得懂的都更書,幫助一般民眾一次搞懂專業、複雜的都更細節。 其實,張金鶚和都更的淵源,遠從大學時代就開始了。大學就讀中原建築系的他,畢業作品就是以「建築物與河川的關係」為主軸,設計出保留淡水河畔大龍峒歷史風貌的「大橋段都市更新」模型。發表後,張金鶚正「得意於作品大受好評」之際,一個聲音突然在心底響起:「如果真的按照這份設計圖來 帛琉執行,原本的居民要住哪裡?」當時的他找不出答案,但是對於「都市更新與原住戶之間關係」的問號,卻已烙印在心中。 而在麻省理工學院念碩士時,決定在台灣尋找論文主題的張金鶚,得知萬華柳鄉正在進行都更,就毛遂自薦寫了一封信給當時的台北市都市計畫處,希望能參與協助柳鄉都更。那年暑假,他每天都泡在柳鄉,而這項第一個依《都市計畫法》辦理更新的案例,也讓張金鶚對於都更過程有初步的了解。 經過三十多年,張金鶚擔任台北市都市更新審查委員時,竟然還審查到大橋段的都市更新案。 對於都更一直有份「特殊情感」的他,研究房地產多年,發現都更案之所以進行緩慢,就是因為民眾多半不信任政府,這和三十多年前的柳鄉民眾情況一樣。而且原本應該是地主、建商、政府、大眾「四贏」的都更,因為利益分贓,甚至引發都更流氓、黑道釘子戶等亂象 信用卡代償,等於把都更「汙名化」了。 所以,《張金鶚的都市更新九堂課》中,最重要的第一課,就是破解一般人對都更的六大迷思。 ■迷思一:老厝換新屋,不花一毛錢? 現在只要說到都市更新,大家第一個想到的就是,不必花錢就能老厝換新屋,甚至賣了之後還能賺一筆......,但,事實真的如此嗎?其實,只有地段越好、地主的土地持分越高、容積獎勵也越高,未來房價上漲時,才有可能免費換新屋。 因為在將老房子換成新大廈的過程中,發生的費用很多,舉凡拆除費、搬遷費、蓋屋的成本,以及其他相關費用等,新屋總價能否吸收所有預支費用與原房價,還不一定。而建商為了使原地主能分回足夠的新屋坪數,必須創造更高的房價,才能有獲利空間,所以大部分建商會利用都更後土地蓋豪宅。 但如果容積獎勵額度不夠,對於建商而言,等於 節能燈具沒有更多的建坪可以銷售,相對的也會影響獲利,甚至考慮放棄都更。 而在計算成本時,許多人會忽略時間,都更拖得越久,相關費用貸款所付的利息越高,折算每年的獲利則越低,因此以時間成本看,越快完成整合越划算。 ■迷思二: 一坪 換 一坪 ,完全不吃虧? 位在台北市大安區國父紀念館正對面的「仁愛尚華」,因九二一地震之故,居民自辦更新,因當地房價高,結果可以「 一坪 換 一坪 」,但至二○一一年為止,台北市老舊公寓更新專案,尚未有「 一坪 換 一坪 」的成功例子。 為什麼要達到 一坪 換 一坪 不容易呢?首先,所謂的「 一坪 換 一坪 」指的是產權坪數。老舊公寓權狀坪數與實際使用坪數差不多,但都更後的房子一定有公共設施,同樣一間房子,更新前房屋權狀是 三十五坪 ,都更後取得的房屋權狀也是 三十五坪 ,聽起來一樣大,但扣掉防火設施、電梯、 辦公室出租停車位等公設,實際使用坪數可是大大縮水。 如果希望坪數可以跟原本一樣,勢必要從容積獎勵來爭取。偏偏容積獎勵並非「每一棟建物都有大獎」,加上地段等評估,大部分的都更建案,其實很難完成 一坪 換 一坪 的美夢。 ■迷思三:投資都更老公寓,保證賺錢? 這幾年常常聽人們談到「投資便宜老舊公寓,等都更賺大錢」的話題。不過,老舊公寓從整合到完成,中間的環節不少,在下手前要先思考以下幾點。 1.房價是否漲過頭? 想投資都更的民眾要注意,你買屋時付的是房價,但參與都更計算的是更新前的土地價值,所以投資前一定要注意到土地持分和購屋成本的相互關係。 以台北市虎林街的都更案為例,有位住戶在買了一樓店面後,才發現該處即將都更,但建商以土地持分的價格計算後,竟然比原本買入店面的價格還要低,最後演變成「法庭上見」,都更 租屋網也一再延宕。 2.處於都更的哪個階段? 辦理都更有一定的流程,每一個流程都有需要留意的事情,尤其是投資舊宅更新,要經過買房、參與規畫、分配房子、拆舊屋、蓋新厝後再出售,萬一整合期過長,買房資金又是貸款而來,則要考慮到利息成本;且等到房子分回可以出售,屆時的房價也是考量重點。 3.興建容積的多寡? 購買老舊公寓,要注意其原有的法定容積、目前使用的現況容積,以及未來可獲得的都更獎勵容積,這三者的多寡也是未來新大樓總樓地板面積的依據。尤其是需要經過審議的都更獎勵,可能需要建商花錢去買(如公設用地興闢、容積移轉等),或是住戶可能要付出代價(如停車獎勵、公益設施的提供,須供社會大眾使用),將會是影響分配比例的關鍵。 ■迷思四:容積獎勵是都更的萬靈丹? 容積獎勵最早是為了能夠加速老舊社區更新,希望藉由內部(老舊公寓)的改?租房子隉A讓外部(整體大環境)更美好。但目前大家一味將都更的利基放在容積獎勵上,使都市再發展變成只是小基地的開發,也排擠了真正需要更新的低房價地區、經濟較為弱勢的民眾。 過高的容積,若沒有考量地區公共設施能否負擔,反而會造成都市不經濟的外部化(例如道路、學校不足),苦了一般市民。而過多的容積獎勵,也可能影響住戶的居住品質,並增加額外的管理費負擔。 以帝寶和信義之星這兩個知名的豪宅建案為例,在建築規畫設計時就以爭取最高容積獎勵為目標,交換條件則是必須提供公用停車場、開放式空間。所以,現在你可以將車子停到門禁森嚴的帝寶停車場,一小時只要四十元;也可以大大方方地走進信義之星的街道,門口保全不能把你趕走。 結論是,容積獎勵就像糖果,「糖雖然好吃,但吃太多也是會蛀牙的。」 ■迷思五:同意都更,越晚表態越有利? 「越晚表態越有利」的邏輯,多半來自於?酒店打工u建商希望趕快順利進行都更,越晚表態的人,就可以和建商談到最好的條件」,但也因此發生幾位釘子戶談不攏的情況,最後建商決定放棄都更,讓期待都更的住戶們美夢破碎。 其實,想要用最後表態來增加談判籌碼,不但會讓鄰居對你產生反感,有時反被建商強制執行,偷雞不著蝕把米。尤其若是都更進行順利,整個流程大約要三年左右;萬一不順利,拖個十年也是有可能,這其中的時間成本和心力,對每一位住戶都是精神壓力。 因此,與其想靠「最後表態」來爭取利益,不如一開始就參加每一場會議,合理審視自己的權益,以大多數人的意見為意見,才合乎民主。 如果住戶與建商、住戶與住戶間真的發生都更糾紛,如果不走法院訴訟,或許法院外仲裁(又稱為「解決紛爭替代方式」,Alternated Dispute Resolution,簡稱ADR)是一個可以採行的方式。期待政府也能以法院外仲裁的方式,推動一個專門評議裁決都更糾紛的地方,加速都更案件進行。 ■迷思六:建商不可 西服靠,自己來最好? 很多人認為,都更要「自己來才不會肥水落外人田」,「找建商來,很容易被A」。其實,建商的專業不只是蓋房子,還懂得如何找到更多的獎勵、建物的規畫與掌握品質,對將來蓋好的房子有更好的行銷規畫。 若欲辦理都更的住戶缺乏建築專業,且沒有足夠的時間來處理,不如思考如何把餅做大,找到有信譽品牌的優良建商。如果真的無法信任建商,則不妨由住戶主導,並經由專業的顧問組織,或是中立的協商團體,為住戶進行協商,將更能化解住戶們的不安,縮短都更的時程。 其實,問題的關鍵在於協商機制與信任,建議政府主導建立一個非營利專業組織,提供住戶、建商及政府三方對談平台,一方面可讓問題不再因單向思考造成誤解,更大的意義在於資訊的透明化,讓民眾可以找到信任的來源。 /撰文/ 方沛晶 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 房屋貸款  .
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